每当我们提醒租金可能上涨时，就不免会有无数人反问：“租金应该占收入的30%，为什么会上涨呢？”这种观念让社会、媒体、市场难以看到租金暴涨的后果，从而影响了政策决策、制度建设和行业建设，只有看到国外部分国家、部分城市、部分人群租金占比达到75%，甚至90%，才能对高租金有足够的敬畏，才会真正的制定切实的政策、制度和方法，繁荣住房租赁市场，实现“让全体人民住有所居”的伟大目标。“租金占收入30%”已经成为影响行业发展的头号错误观念，应当及时澄清。
（作者穆林系中国饭店协会公寓委员会专家组组长、任职于青岛酒店管理学院 信息化研究中心，本文由其本人授权迈点网独家发布）
“租金占收入30%”我们已经无法查询他的最初出处，但这是国家、社会、媒体判断租金合理程度的重要标志，但这个数字要说明一下，结合我们对美国、日本等国家的研究成果，我们来一同全面认识这一数字：
1. 这是一个目标值，不是实际值，大多数国家控制不住，美国全国租金占收入比大致在37%左右，中国总体数字明显偏低，全国平均数不到20%（链家2020年数字，一线城市30%，二线25%，三线以下城市20%以下，在北京六环以外、广深城中村里，1000块的房子还普遍存在，在鹤岗，只要你交取暖费就可以免费住，租金基本为0），未来“房格尔”系数上涨是大概率事件。而且，在我国与房子相关的其他费用很低，比如税收、保险、水费、电费、燃气费、集中供热费、排污费、垃圾处理费等，国外相关费用很高，所以国外人花在“大居住”方面的钱远远超过37%。
2. 这数字是国家大力支持，真金白银投入、补贴后的数字，美国每年给房东的补贴、免税、租房券超过7000亿美元、合人民币接近50000亿，二战后德国向提供租赁房屋的个人和机构发放无息、低息贷款。我国这一领域的补贴刚刚开始，2019年向16个住房租赁试点城市发放了6-10亿人民币的补贴，合计150亿，这个数字只有美国的0.3%，我们的支持力度还有很大发展空间。
3. 这是个全国平均数，低收入群体数字远远高于高收入群体、大城市的数字远远高于全国均值、市区数字远远高于郊区。在美国纽约、旧金山等大城市，租金占比早已超过50%，而对于家庭年收入30000美金以下的低收入群体，平均租金占比超过70%。3-5年后北京上海核心地段单间破万不稀奇，5678线城市进一步衰败，未来租房送房子也不要惊讶。这里也需要补充一下，在这样的高租金背景下，年轻人依然纷纷进入城市，原因在于“可支配收入”的增加，比如在北京月收入10000元，租金5000元，除去3000元的生活成本后依然有2000元的可支配收入，而在老家月收入3000，租金500，生活成本1500元，可支配收入1000元，看上去租金占收入比例大幅降低，但回老家后可支配收入并没有增加，反而减少了。
4. 未来中等收入群体进入租房市场，将成为租金上涨的重要推动力量
现在月入30000的家庭，在北京上海买不了房了，一个是没首付、另一个是限购没房票，月入30000的人跑到租房市场，租金支付能力是很强的，国外两种人推高了租金，一个就是年轻的中等收入群体（注意不是中产，中等收入意味着高收入、高消费、低资产群体，中产是有资产，收入可能并不高的群体），另一个是退休后的群体。这样的群体进入后，会占据市区优质房源，逼迫低收入群体住的更远、住的更差，所以租金上涨基本上是有钱人涨的多，低收入群体长得少但居住条件下降的过程。
5. 国内公共配套的低价格，也对租金上涨有助推因素
在国内很多配套并未货币化，比如学区、交通、能源、宽带、有线电视等都非常便宜，只要解决住房问题，其他都近乎于免费，结合未来“租购同权”的目标，会更加助推人口向公共配套更好的核心城市、核心地段聚集，加重了最近上涨的预期。
除了以上正向推动因素，有两个因素压制了租金的上涨，一个是目前租赁人群的消费观念，租房被视作一种消费行为，租客倾向于控制租房需求。2020新冠肺炎疫情客观上推进了租赁品质的提升，很多租客从N+1合租升级到整租或集中式公寓，也导致集中式公寓复苏早于分散式公寓。另一个是我国租赁补贴还处于初级阶段，
总而言之，随着我国经济的发展、人民收入的提高，未来经济发展的主要领域在城市，服务业将越来越成为高收入岗位的主要供给，而城市、尤其是大城市才是服务业发展的基石，十四五规划中，我国提出进一步优化城市群、发展大中型城市，未来城市租金价格上涨压力依然巨大，目前30%的租金占比大概率将被突破。尽管租金上涨目前还未到来，我们也清楚租金上涨带来的不利影响，但分析的结果显示——租金上涨的恶魔已经在酝酿，我们唯有大力支持、繁荣行业，才能避免这一恶魔的到来，任重而道远。