*本文经授权，转载自微信公众号“未来可栖”（ID“hifuturecity”）
每到节假日，自带「热搜体质」的民宿总会冲上热搜榜。
2021年元旦刚过,一条#民宿价格虚高吗#登上热搜话题。据携程发布的2021年元旦出行报告显示，12月中旬已进入酒店预订高峰期。数据显示，元旦期间，热门城市高星酒店价格涨幅均值20%。跨年当晚酒店最贵，部分城市价格涨幅高达35%以上。甚至部分民宿，春节期间都已被订光。
租客们关于「民宿价格是否虚高」的讨论还在继续，「北京出台最严短租房新规」早已给民宿从业者带来一扇巨浪。
2020年12月24日，北京市住建委、市公安局、市网信办、市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》，首次明确北京短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租房。
一时间，「民宿告别北京城」的说法喧嚣尘上。对于民宿房东来说，「活下去」仍是最近的期盼，新政是经历了一波波疫情后的又一扇巨浪，而火爆的热搜离自己则太远太远。
01
涨价的热闹，属于别人
「一年只做了三个多月的生意。」谈及去年民宿的运营情况，Abby的语气不免有些苦涩。
90后Abby自2019年从互联网公司辞职后，在北京二环内总计投入了约300万元，陆续开了四家「拾念」四合院民宿。按照她最初的财务模型估算，平均每个院子大概在1年半左右便能收回成本。
刚拿到钥匙把第四个院子拆成毛坯状态，便遇到新冠疫情。尽管去年出师不利，但退路已经没了。「平均改造一个院子要一百万左右，单个四合院都是六到八年起租。」巨大的沉没成本让她别无选择。「索性，我把第四个院子的设计修改了一部分，加了可以针对本地客人开放运营的咖啡馆。」
受疫情影响，Abby的民宿「拾念」自8月1号之后才回到运营正轨。「入住率瞬间就恢复到90%以上。」四合院这类城市民宿，目标受众大半是来感受原汁原味北京特色的外地游客。尤其今年有Abby早就看好故宫六百年这一大IP加持，从8月到12月，三个半月的时间勉强实现了之前大半年的盈亏平衡。
当Abby开始为元旦、春节做准备时，北京的又一波疫情瞬间把生意带回到年初的状态——退订潮又来了。原本以为接下来是一个正循环的预估落空了，「可能又是一个新的负循环开始。」
元旦之后外地游客骤降，Abby在四合院里挂上红灯笼营造年味、代写春联、做年货手工等自救行动，将目标客群转为在北京过年的当地人。「年前不求挣钱，等到春暖花开再看。」目前有流水的业务不是民宿，而是针对本地客源运营的ty.cafespace咖啡店和线上商城。
看着「民宿价格居高不下」的热搜，Abby认为热闹是属于热门景区周围的民宿，和她这样的城市民宿没有什么关系。
短途游、京郊游的火热为乡村民宿带来了不错的行情，途家民宿数据显示，疫情后，途家的乡村民宿交易占比由2019年的24%增长到41%。
2020年国庆中秋期间，平台乡村民宿整体交易情况呈现反超去年之势，订单量同比增长超20%，接待人数增长超过30%，客单价也有不同程度增长。
02
留在城市还是转战乡村
叠加北京疫情影响，Abby内心不可谓不复杂，「这可能是落在我们身上的最后一根稻草」。
据此前《北京日报》解读，乡村民宿和城市四合院并不包含在被限定的范围内。但政策的风向会不会直接影响到四合院民宿，甚至面临「一刀切」，直到靴子落了地，她内心始终没底。
尽管自认做到了业内top级，也注册了酒店管理公司，Abby主动联系了短租平台和街道，询问具体政策或者应对措施，但并未找寻到准确的回答。
像她这样的民宿老板不在少数， 各有各有的打算。Abby无奈地称「该来的终究会来。」
有些人的院子正好今年到期，便放弃了续约。
有些人觉得做民宿的红利期已过，后悔入场已晚准备转型。
有些人则唏嘘不已「北京不欢迎我们。」
在Abby看来，新规的出台让部分北京的民宿从业者放弃城市民宿赛道，转移到城郊乡村。
2019年底，北京市连续印发《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，曾被视为是对乡村民宿的身份认证和发展方向的指引。
已在京郊乡村民宿经营五年的大隐于市集团副总聶一品认为，民宿被纳入规范化管理，对行业来讲是件好事，毕竟合规是未来长远发展的基础。但就京郊乡村民宿而言，也并没有那么好做。
03
「今年学习，明年开业，后年转让」
民宿要「死」可太容易了，业内资深人士汤米称，真正能冲出来的好民宿特别少。即使没有疫情的时候，每个月都有大批民宿倒闭。
「通常文旅项目的成本回收期在八到十年左右。」对于HOBO农场的主理人刘露蕊来说，尽管目前的前期投入规模高达一千万，但对开民宿这事「没抱有什么幻想」。
HOBO农场是密云的欧式农场民宿，2020年12月刚刚开业。刘露蕊自称是这个行业的后入者，她的预期是今年能够平稳落地，每年的经营利润覆盖当年的成本。至于盈利，过几年再说。
和酒店行业70%的平均利润率相比，非标准化的民宿成本控制的难度更大，人员开支、入住率、前期装修等等都可能导致资源浪费后的成本的飙涨。
「民宿是个薄利行业。」聶一品指出最早的市场红利期已经过了，如今行业投资回报周期长、拿地难度高、运营压力大，重资产行业是和时间交朋友的。
中国民宿全国化起始于2007-2008年，主要集中在大理、丽江附近，之后在2013年左右开始在环沪、环京等区域开花，此后便进入快速发展期。
据国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享住宿发展报告2020》数据，2019年我国共享住宿（民宿）市场交易规模约为225亿元，同比增长36.4%。其中，服务提供者人数约618万人，同比增长54.5%。
越来越多的人进入这个行业，在提升产品丰富度的同时，也直接拉高了拿房价格。据业内人士回忆，目前北京郊区的拿房成本已经比五年前又翻了一倍。
大量的人和企业涌入到民宿中，最简单快速的便是模仿。打开短租平台APP，就会发现民宿的风格越来越趋同。当个性化的民宿成为同质化的产品，导致的结果是抢院子的价格战，「现在找个院子都变得很难，更不用说找到符合业态生长的院子。」
70%的人兴高采烈地上路，悄无声息地掉队。大多数人陷入「今年学习、明年开业、后年转让」的怪圈中。聶一品说，行业内真正坚持下来的是少数。
「不管做哪个行业，入场时不要拿自己的爱好去挑战别人的专业。」刘露蕊的团队有文旅、民宿、酒店等相关背景经验，她这样告诫未来的入场者。
04
民宿的「新命题」
转型、用户体验、注重内容……这些多在互联网上出现的词汇，频繁从民宿从业者的口中说出。
Abby原本规划直到第三年才发力互联网运营。但在被疫情压缩的一年之内，年货电商、咖啡馆、BBQ、手作社交体验……Abby把原有的互联网运营经验全用在了四合院上。
「业内都说我们是打不倒的小强」，如果未来还有机会，Abby称还是要坚持多业态组合的复合商业空间，而不仅仅是提供居住的民宿。
自称后入者的HOBO农场，最开始便放弃了把住宿当成核心产品去构造，而是围绕占地20亩左右的农场，把「可食用花园」、「共享厨房」等体验活动作为核心来运营。
刘露蕊坦诚这类活动预计对利润几乎没有什么贡献，但在用户体验和复购率上带来的影响要大得多。
大隐于世想做的则是打通行业内外，他们联合多个品牌，在京郊打造了北方第一个民宿集群——合宿。向内开办民宿学院、创业孵化、为其他民宿从业者提供业务支持等。向外异业联合，打通资源，不做孤岛。
「民宿就是一个空间，在空间内能够做的事情太多了。婚礼、会议、活动场地是最基础的，还有更多生活方式可以探讨。」与此同时，聶一品坦言，整体的生态链还远远没有形成，需要更多人参与进来。
「第一次的创业，对政策的理解和不可抗力的预估上有所偏差。如果还有下一次，肯定不会在同一个地方再跌倒那么多次。」站在小院里回想去年此时，Abby感叹经历了最长的一年。好在冬季总会过去，下一个春天将会很快到来。
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